HOME LAND TRANSACTION ET LE MARCHE DE L'IMMOBILIER 2018

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HOME LAND TRANSACTION ET LE MARCHE DE L'IMMOBILIER 2018
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Comment se porte le marché de l’immobilier en ces deux 1ers trimestres de l’année ? Tous s’accordent à dire « Bien, merci !». Certains titres de la presse spécialisée vont de dithyrambes en dithyrambes[i] alors que d’autres commencent à tempérer[ii] là où d’autres, enfin, se révèlent bien moins optimistes[iii].

Alors qu’en est-il exactement et à quoi s’attendre a priori ? Quelle est la place d’Home Land Transaction dans tout ça ? Petits retours chiffrés.

2017 aura été la grande année de l’immobilier. Jamais auparavant le marché ne s’était aussi bien porté et cette bonne santé a permis d’atteindre le pic de 953 000 transactions en Avril 2018. Mais à mieux s’y pencher, les signaux envoyés par l’activité de ces deux premiers trimestres laisse présager une inflexion à venir.

Un ralentissement de la demande à prévoir

  1. D’un point de vue purement économique

Tout d’abord, si le rythme d’augmentation des prix semble s’être stabilisé, cette hausse des prix n’est plus soutenable par la demande dans de nombreuses villes. En effet, la solvabilité des ménages s’en est trouvée largement entamée sans que l’amélioration des conditions du crédit ne puisse plus compenser cette dégradation.

Certes les prix sont orientés à la baisse dans certains territoires mais seulement dans des zones à faible développement économique ou en des lieux à l’écart d’effets dynamiques (pas d’effet TGV, peu d’aides à l’investissement locatif ou à l’accession à la propriété etc.) du fait de l’absence d’investissement public. La solvabilité des ménages est alors améliorée par la baisse des prix mais dans des secteurs où la situation économique est justement difficile.

Ainsi, bien que 73% des acquéreurs pensent que c’est le bon moment d’acheter, la demande n’est plus aussi bien portante, soit que les prix sont trop élevés, soit parce qu’elle rencontre des difficultés économiques structurelles dans les zones où les prix baissent précisément pour cela. D’ailleurs, depuis le printemps 2017, le marché des crédits recule malgré de nouvelles améliorations de ses conditions.

En plus de la dégradation de la solvabilité de la demande liée à la hausse des prix, les mauvaises conditions météo et la dégradation du climat social sont également venues perturber la conjoncture de ce début d’année. La demande des primo accédants s’est vue elle aussi entacher par le resserrement des conditions des prêts à taux zéro ainsi que par la suppression des aides à l’accession personnelle qui pénalisent les ménages aux revenus relativement modestes.

Ainsi, malgré des taux d’intérêts à long terme qui ne devraient remonter que lentement, ne présentant pas un frein au marché de l’immobilier, les prix en augmentation et la diminution des aides publiques ne soutiennent plus la demande qui devrait peu à peu s’effriter.

  1. Du côté des ressorts psychologiques de l’acte d’achat immobilier

Pour l’instant, selon l’Observatoire du Moral Immobilier, ce dernier est encore au beau fixe ! « Au global, le nombre d’intentions d’achat et la perception des acquéreurs immobiliers laissent présager un très bon deuxième semestre pour 2018. Une surchauffe des prix, liée à un marché de plus en plus déséquilibré, pourrait même accélérer les projets d’achat en cette deuxième partie de l’année » analyse Stéphanie Pécault, responsable Etudes chez Logic-Immo et porte-parole de l’observatoire. [iv]

Mais les risques d’un blocage du marché sont réels, tout du moins sur le marché de l’immobilier ancien. Stéphane Moquet, Délégué Général chez Orpi souligne bien que « dans un marché dynamique où le marché connaît une pénurie de biens en zone tendue, l’acquéreur se sent en situation d’urgence lors de l’acte d’achat et n’est pas serein. Ajouté aux récentes hausses des prix, qui franchissent parfois une barre psychologique, nous avons des acheteurs dé-sécurisés qui reviennent sur leur décision plus que d’habitude. Les risques d’un blocage du marché sont réels avec un foncier qui n’est plus extensible, sans compter l’impact que serait une hausse des taux d’intérêts ». Hausse que certains redoutent et anticipent déjà alors même qu’ils ne devraient remonter que très faiblement les prochains mois.

Mais un marché qui devrait se maintenir à des niveaux élevés, sans inflexion soudaine ni de taille

Malgré les signaux d'alarme du côté de la demande que nous venons de souligner, le tableau est pourtant loin d'être noir pour l’immobilier.

Dans le neuf, le marché qui est particulièrement cyclique semble avoir atteint son point haut l'été dernier. L'année 2018 s'annonce donc moins bonne que l'année 2017. Mais l'activité dans la construction restera bien plus élevée que lors du dernier creux de 2014-2015.

Le maintien des bonnes conditions du crédit permet tout de même au marché de l’immobilier de rester à des niveaux élevés et de renvoyer des bons signaux depuis le début de l’année 2018. Les notaires ont constaté, au premier trimestre 2018, une baisse du nombre des transactions par rapport à l’an passé à la même période mais un regain d’activité depuis le début du printemps. En effet, dès le mois de mai, le nombre de transactions a crû dans la plupart des départements sans pour autant constater une hausse vertigineuse des prix.

L’activité est certes soutenue et les prix toujours en hausse (même s’ils augmentent moins vite) mais le marché ne s’emballe pas pour autant : les délais de vente au niveau national restent relativement stables (-2 jours chez Century 21 pour s’établir à 92 jours en moyenne ; +2 jours chez Guy Hoquet pour 89 jours en moyenne), signe que les acquéreurs restent exigeants dans leurs recherches et s’accordent encore le temps de la réflexion.

Pour résumer, le marché de l’immobilier tourne à plein régime, supporté par des conditions de crédit favorables. La demande certes ralentit mais demeure élevée. L’offre, de son côté, va évidemment decrescendo, les prises de mandats se faisant plus difficiles. "Plusieurs indicateurs montrent que le changement de cycle n'est pas très loin, probablement dans moins d'un an", prévoit ainsi MeilleursAgents. Le marché ralentit indéniablement. Il est toutefois encore loin de montrer les mêmes signes de fébrilité que lors de la précédente crise : l’activité semble se stabiliser en cette année 2018 mais à un très haut niveau.

Qu’en est-il concrètement ? Les données chiffrées 

Le baromètre des prix LPI-Seloger confirme que le ralentissement de la hausse des prix de l’ancien se poursuit. Le rythme d’augmentation des prix mesuré sur un an était ainsi de 4.0 % en juin, après avoir culminé à 4.6 % à la fin de l’été dernier. Et la progression des prix se fait moins vive aussi bien pour les appartements que pour les maisons. A la fin Juin et au niveau national, le prix au m2 dans l’ancien, tout type de bien confondu, s’établissait à 3640€ (3095€ pour les maisons contre 4072€ pour les appartements).

Chez Home Land Transaction, ce prix au m2 est bien moins élevé, s’établissant à 1786€. Cet écart s’explique principalement parce que les données LPI-Seloger ne distinguent pas Paris de la province or c’est bien là qu’elles sont les plus élevées. Chez Guy Hoquet, dont les données détaillées font la distinction Paris / Ile-de-France / Province, le prix dans ce dernier secteur se rapproche bien de celui de notre réseau : 1923€. Là encore on peut expliquer l’écart par le fait qu’en province, la part du secteur rural dans le chiffre d’affaire d’Home Land Transaction est bien plus élevée que celle du secteur urbain ou périurbain[v] (62,5% contre 37,5%). La plus grande part du CA est donc réalisée en zones relativement peu tendues.

Cette différence de prix au m2 explique également qu’avec un prix de vente moyen quasi équivalent entre Home Land Transaction (186 600€) et Guy Hoquet « Province » (186 500€), nous avons une surface moyenne de 123m2 dans notre réseau immobilier contre 97m2 chez Guy Hoquet (données Province).

Enfin, toujours en raison de cette présence renforcée en milieu rural et donc sur des zones relativement peu tendues, notre délai de vente moyen s’établit à 122 jours contre 97 jours chez Guy Hoquet « Province », 92 jours chez Century 21 national.

De manière générale Home Land Transaction est très satisfait des deux premiers trimestres écoulés. En effet, si l’on compare les résultats cumulés T1 + T2 de 2018 à ceux cumulés T1 + T2 de 2017, le nombre de transactions présente une croissance excellente de 80% qui se traduit par une hausse très encourageante du CA de 42,6%. On explique par ailleurs la hausse moins rapide du CA par des honoraires moyens en baisse de 21,7% sur les mêmes périodes. Toutefois, il est important de souligner un dévissement de 25,9% dans le nombre de mandats (-12,5% enregistrés chez Guy Hoquet sur le 1er semestre). Cette baisse est d’autant plus marquée que le printemps 2017 avait été particulièrement bon en terme de prises de mandats.

En conclusion, les résultats du réseau Home Land Transaction sont très bons en ces huit premiers mois de l’année et l’ensemble des collaborateurs peut s’en féliciter. Il est certain que le repli des mandats, commun à l’ensemble du marché, laissent présager une fin d’année un peu moins exceptionnelle mais le bilan 2018 sera très certainement positif alors que le marché de l’immobilier présente des signes de léger repli. Ce repli général du marché français devrait être facilement amorti chez Home Land Transaction par l’arrivée de nouveaux mandataires ainsi que par le professionnalisme et la persévérance de chacun !

 

[i] Bilan Century 21 du 1er semestre : le marché de l’ancien tourne à plein régime ; « 2018 sera encore une bonne année sur le marché de l’immobilier ! » Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet ; Immobilier : l’insolente bonne santé du marché de l’ancien

[ii] Après une année 2017 record, le marché immobilier se rééquilibre ; La FNAIM estime que les ventes de logement ont atteint un plafond à 950 000 transactions

[iii] Marché immobilier : la fin d’un cycle d’or ? ;  « Le retour des mauvais jours », Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS

[iv] Selon l’Observatoire du Moral Immobilier, 73% des acquéreurs pensent que c’est le bon moment pour acheter !

[v] Retenues ici comme secteur urbain ou péri-urbain, les zones urbaines relevant de la définition de l’INSEE mais seulement celles de plus de 200K habitants. Le restant est ici considéré comme « rural » bien qu’il puisse également s’agir de zones urbaines (mais de moins de 200K hab.)