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Les Conseils du Notaire : La fiscalité de la SCI pour la location meublée

Posté par Emilie Viala sur 24 octobre 2019

A l’heure où les locations de court terme font les gros titres, il est bon d’aborder le sujet de la fiscalité de la location meublée dans le cadre d’une SCI.

Par Maître Sarah-Nora MARTIN, Notaire à Soorts-Hossegor

1- La fiscalité de la SCI : Impôt sur le revenu (IR)

Principe : la location meublée n’est pas compatible avec une SCI.

On la considère comme une activité commerciale. Dès lors, quelle fiscalité s’applique à la location meublée ? Si elle loue des logements en meublé, la SCI perd sa transparence fiscale (IR) et devient redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) sur l’ensemble de ses bénéfices.

La location meublée de courte durée avec une SCI (location saisonnière) constituerait une alternative intéressante sans risquer une imposition à l’IS, si :

  • On ne la renouvelle pas sur plusieurs années. A ce titre, le Conseil d’Etat estime que des locations répétées d’un bien en meublé pour des périodes inférieures à 1 mois sur 3 ans suffiraient à remplir le caractère habituel
  • Les recettes correspondant aux revenus locatifs perçus n’excèdent pas 10 % du montant des recettes totales hors-taxe de la SCI.

2 – Avantages / Inconvénients de la SCI à l’IS (s’il y a location meublé dans la SCI)

  • Avantages :

– Le taux d’imposition (Le taux réduit de 15 % pour les bénéfices imposables inférieurs à 38 120 € est maintenu. D’ici 2022, le taux d’imposition pour les bénéfices imposables supérieurs à 500 000 € sera de 25 %)

– L’amortissement fiscal du bien

– Déduction de certaines charges (ex: frais d’acquisition, amortissement, …)

– Irrévocabilité de l’option (droit de retour de 5 ans mais couteux)

  • Inconvénents :

– La tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire

– Passage d’une fiscalité transparente (IR) à l’IS (double imposition au niveau des associés pour les dividendes considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et de la société pour les revenus locatifs)

– Les loyers encaissés par les associés = Rémunération taxable

– Régime des plus-values moins favorable (durée de détention)

3- Alternative à la SCI : la location meublée à usage non professionnel (LMNP)

Principe : Dans le cadre d’une LMNP, le propriétaire est une personne physique mettant en location un ou plusieurs biens ; il n’a pas à s’inscrire au RCS (simple déclaration au Greffe du Tribunal de Commerce + déclaration en mairie).

Étant une personne physique, le loueur est soumis à l’IR, si le montant total des recettes locatives annuelles ne dépasse pas :

  • 23 000 €
  • la moitié des revenus annuels du bailleur.

Les revenus générés relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bailleur pourra opter pour le régime “micro-BIC” (lorsque les recettes sont inférieures à 70.000 €) ou pour le régime réel simplifié.

– “MICRO-BIC” est le régime qui s’applique de plein droit : abattement de 50 % ou 71 % si meublé de tourisme

– “REGIME REEL SIMPLIFIE” dont il faut faire la demande auprès de l’Administration fiscale : amortissement du bien, du mobilier, des travaux et des dépenses liées à l’activité / report du déficit possible.

Maître Sarah-Nora MARTIN : 76 Allée des Pins Tranquilles, Résidence « Ermitage », 40150 Soorts-Hossegor    Tel : 05.33.04.07.66

 

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